- Рекомендации для покупателей
- Рекомендации для продавцов
Рекомендации для покупателей
Что я должен решить перед покупкой недвижимости?
Перед тем как начать присматриваться к новому дому, стоит определить сколько вы можете себе позволить заплатить за него. В целом цена вашего дома будет зависеть от следующих пяти факторов:
1) Предоплата
2) Ваш доход
3) Имеющиеся непогашенные кредиты
4) Кредитная история
5) Процентные ставки по кредитам
Рынок недвижимости на Кипре является стабильным. Несмотря на это каждый продавец, перед тем как выставить дом на продажу, поинтересуется мнением своего агента по недвижимости о возможной его стоимости. И конечно же есть различные типы продавцов со своими особыми нуждами в конкретный период времени.
Перепродажа домов
Основные причины по которым люди продают свои дома на Кипре:
а) Размер дома
Семейный дом кажется слишком большим для родителей, чьи дети переехали или учатся в других городах.
Молодые семьи ищут дом c большей площадью после рождения детей.
б) Размер участка
Некоторым людям становится трудно поддерживать в порядке большой сад или же наоборот они нуждаются в большем размере участка.
в) Переезд в другой город или страну по работе.
г) По причине экономии из-за закладной под дом или кредитов для бизнеса
д) Изменение стиля жизни
Некоторые люди решают сменить город на пригород или даже на деревню, так как чувствуют необходимость быть ближе к природе и дальше от напряженного ритма города.
В любом случае, разные люди, разные нужды, разные сроки и т.д. Если мы принимаем, что большинство домов на продажу на Кипре от частных лиц выставлены по их реальным ценам, то с каждым продавцом возможны переговоры относительно конечной цены недвижимости в зависимости от обстоятельств. Так продавец, желающий совершить быструю продажу дома в связи с экономическими трудностями, скорее уступит в переговорах о его стоимости, чем кто-либо из продавцов описанных выше.
Новые дома/ Строительство
Все застройщики на Кипре получают доход от строительства, имея определенные траты (стоимость земли, архитектурного плана, разрешение на строительство, стоимость квадратного метра постройки и налоги на каждую продажу). Конечно же, месторасположение недвижимости является важным фактором в процессе ценообразования. Дом непосредственно у моря всегда имеет уникальное месторасположение и должен быть оплачен соответственно.
В итоге каждый дом продается за цену, при которой продавец все еще получает выгоду, а покупатель платит не более, чем он считает возможным заплатить. Итак… После посещения дома, который соответствует вашим желаниям и нуждам, предложите вашу цену.
Главное правило рынка недвижимости: стоимостью дома является цена, которую за него согласна платить заинтересованная сторона.
Сколько я должен буду заплатить при покупке недвижимости сверх стоимости дома ?
При покупке недвижимости на Кипре, дополнительно оплачиваются гербовый сбор, переоформление прав собственности и услуги адвоката.
А. Гербовый сбор
Покупатель должен оплатить гербовый сбор. Он составляет 2.56 EUR на каждую тысячу ( или 0.15%) до суммы 170,860 EUR и 3.42 EUR ( или 0.20%) на тысячу от суммы выше 170,860 EUR. Данный налог должен быть оплачен в течении 30 дней от подписания договора.
Пример: Цена недвижимости 250 000 EUR
Первые 170,860 EUR EUR 170,860 * 0.15 % = 256.29 EUR
Сумма свыше 170,860 EUR EUR 50,000 * 0.20 % = 158.28 EUR
Всего 414.57 EUR
% : на тысячу
B. Регистрационный взнос
Для получения свидетельства на право собственности на имя покупателя, необходимо заплатить регистрационный взнос. Это должно быть сделано перед получением свидетельства на право собственности ( Title Deeds). Регистрационный взнос оплачивает правопреемник. Размер регистрационного взноса рассчитывается следующим образом:
Стоимость недвижимости
евро (EUR) Регистрационный взнос ( %)
До 85,430.10 3
От 85,430.10-170,860.14 5
Свыше 170,860.14 8
Для примера рассчитаем регистрационный взнос за недвижимость стоимостью 250,000 евро:
Первые 85,430.10 EUR EUR 85,430.10 @ 3 % = 2,562.90 EUR
От 85,430.10 to 170,860.14 EUR EUR 85,430.10 @ 5 % = 4,271.51 EUR
Свыше 170,860.14 EUR EUR 79,139.86 @ 8 % = 6,331.18 EUR
Всего 13,165.59 EUR
Обратите внимание: Если договор продажи будет оформлен на два имени ( для сумм больше 85,430 евро) платеж будет рассчитываться по каждой половине суммы отдельно.
Например, стоимость недвижимости EUR 250,000:
1й покупатель EUR 85,430.10 @ 3 % = 2,562.9 EUR
EUR 39,569.9 @ 5 % = 1,978.5 EUR
2й покупатель EUR 85,430.10 @ 3 % = 2,562.9 EUR
EUR 39,569.9 @ 5 % = 1,978.5 EUR
Всего 9,082.8 EUR
О чем я должен помнить, осматривая недвижимость ?
1. Месторасположение. Какие преимущества и недостатки расположения объекта.
2. Какие культурно-бытовые объекты находятся вокруг и какое до них расстояние.
3. Спросите себя, это действительно то что я хочу ?
4. Посмотрите где встает и садится солнце. Представьте дом в каждом сезоне.
5. Убедитесь что вы в состоянии это себе позволить. Не забудьте о потерях на курсе, налогах и пошлинах.
6. Если возможно зайдите к соседям. Узнайте о районе от тех кто уже здесь живет.
7. Есть ли отопление и кондиционеры ? Если нет, все ли подготовлено для установки ? Есть ли солнечные панели ?
8. Что насчет парковки ? Она накрытая или открытая ?
9. Есть ли бассейн ? Посмотрите состояние плитки. Поинтересуйтесь у компании которая обслуживает бассейн о его состоянии.
10. Что вы еще получите вместе с домом ? Составьте список и приложите его к договору о продаже.
Если мы купим дом, нужно ли будет что-то модернизировать ? Что может стоить больше всего ?
Ответы зависят от того для чего вы покупаете дом. Вы планируете купить для жизни в нем или для инвестиции ? Здесь есть различия. В большинстве случаев модернизация не приносит дохода застройщику. Они не хотят увеличивать стоимость дома, а хотят сделать вас довольными своим новым домом.
Если вы покупаете дом в качестве инвестиции, то лучше выбирать дом средних размеров и потратиться на минимальное количество улучшений. Если же вы покупаете дом для жизни в нем, то количество улучшений зависит от вашего качества жизни.
Рекомендации для продавцов
От какого главного фактора зависит скорость продажи
моей недвижимости ?
Расположение
У вас нет возможности изменить расположение вашего дома, но расположение помогает определить его цену.
Цена
Это зависит от вас. Верная цена может быть определена после изучения рынка. Как продавец вы должны сравнить ваш дом с похожими домами которые были недавно проданы или же есть на рынке.
Состояние недвижимости
Это также зависит от вас. Состояние вашего дома очень важно для продажи. Чистый и в отличном состоянии дом будет очень привлекателен на рынке. Вы сможете продать быстрее и дороже если увеличите привлекательность вашего дома.
Особенности
Правильное и хорошее описание особенностей вашего дома всегда рекомендуемо. Так же список преимуществ привлечет больше клиентов и обеспечит хорошую цену.
Риелтор
Агент по недвижимости поможет вам с оценкой рынка, определением цены, договором, финансовыми вопросами и совершением сделки. Также как вы хотите, чтобы ваш доктор был опытным и хорошо подготовленным, так же и риелтор должен иметь большой опыт работы, т.к. он является вашим представителем при продаже вашей недвижимости.
Как показать вашу недвижимость покупателю ?
Если клиент осматривает вашу недвижимость вместе с агентом, то лучше позволить агенту делать его работу. С другой стороны, если агент по каким-то причинам не очень знаком с вашей недвижимостью, то ваша помощь может потребоваться для пояснения следующих моментов:
а) Расположение ( Расстояние до центра города, моря, аэропорта, магазинов и т.п.)
б) Дополнительные детали ( Центральное отопление, кондиционирование, камин, парковка и т.п.)
в) Расскажите какая мебель и электроприборы включены в стоимость
г) Если у вас есть особенные пожелания относительно метода оплаты, времени то лучше сказать об этом в самом начале.
д) Постарайтесь показать все положительные свойства вашей недвижимости, но не будьте назойливым.
Всегда ли будет продан дом, на который выставлена реальная цена и который эффективно представлен на рынке?
Три наиболее важных понятия при продаже недвижимости – это цена, условия и маркетинг. Даже если цена и условия продажи конкурентоспособны, шансы дома быть проданным могут приближаться к нулю без достойного профессионального маркетинга.
Запомните:
Если реальную цену сочетать с эффективным маркетингом, то всегда найдется покупатель на данную недвижимость, то есть любой дом может быть продан на любом рынке. Владельцы домов, которые не продаются месяцами или даже годами, просто игнорируют основное правило рынка недвижимости, и это может приносить им лишние неудобства и финансовые трудности. Рынок недвижимости не всегда добр к нам, но он никогда не ошибается, а те, кто игнорирует основное правило рынка недвижимости, платят большую цену.
Оставить комментарий